每日观点：腾讯退租15层写字楼，房东们有点慌？

时间：2023-01-19 05:31:51 来源: 选址960

撰文 | 江珊

来源 | 选址960

2059字，约需4分钟

【资料图】

在写字楼空置率上升的当下，作为钱多人帅的优质租户，TMT大厂的办公策略调整冲击着房东们敏感的心，突然传来的退租消息更让人有点心慌慌。

1月16日晚间，朗科科技（300042.SZ）公告，受经济下行压力加剧，消费增长放缓等因素影响，腾讯公司计划提前终止朗科大厦租赁合同，该消息迅速冲上热搜，引起各方关注。

腾讯方面对此作出回应，表示该次退租是对个别零散的租赁物业的调整优化，为正常调整，腾讯会严格遵照合约推进退租解约相关事宜。

全部退租，此前已连租10多年

根据朗科披露的信息，自2011年至今，腾讯已在朗科大厦办公10年有余，最近一次续签合同锁定的租赁期限至2026年5月14日。

具体来说：

①2011年6月15日，朗科与腾讯计算机签署协议，将朗科大厦2-15层出租给腾讯计算机，租赁期限为2011.5.15—2016.5.14；后承租方由腾讯计算机变更为腾讯公司；

②2016年4月28日，双方续租，租赁期限为2016.5.15-2021.5.14，后补充协议增租650平米场地；

③2021年4月29日，双方再次续租，租赁期限为2021.5.15-2026.5.14日止，共60个月。

2021年的租赁协议约定，第1-5年，朗科分别可实现租赁收入3501.33万元、3501.33万元、3772.86万元、3772.86万元和4066.09万元，5年合计租赁收入约1.86亿元（含税）。 据此，如正常履约，朗科科技2022年到2023年获得的租赁收入应为3500余万元。

目前，朗科与腾讯公司就拟签订的退租协议相关条款进行协商和确认，双方尚未正式签订退租协议。

朗科是全球闪存盘发明者，有「U盘之王」的江湖称号。2022年前三季度，公司营收12.8亿元，归母净利润3908.64万元，均有所下滑。对于退租事宜，朗科认为未对公司2022年度业绩产生影响。

不过，要在短时间内找到可以替代的租户恐怕并不容易，公告称，朗科通过多种途径寻找新的承租方，后续租赁事项尚存在不确定性。

腾讯：自有大厦将投用

腾讯对退租事宜进行了回应，表示该次退租属于办公楼宇的正常调整。随着自有大厦的投入使用、以及未来新办公楼宇的陆续竣工，腾讯针对个别零散的租赁物业进行了调整优化，腾讯会严格遵照合约推进退租解约相关事宜。

腾讯公司公关总监张军表示，腾讯目前在深圳的办公场所一直比较分散，大家经常开个会都要坐穿梭巴士跑来跑去，也确实不方便。随着自有大厦不断投入使用，未来新办公楼宇也陆续竣工，适当集中办公场所也是好事。

信息显示，腾讯已在北京、上海、广州、深圳等城市建造了自用办公楼。其中，在深圳，腾讯拥有「腾讯大厦」、「腾讯滨海大厦」、「腾讯前海大厦」，还有建造中的「企鹅岛」。

腾讯大厦 位于深圳市南山区高新科技园北，是腾讯第一座自建写字楼。2009年8月24日，大厦正式落成、总部入驻办公，楼体总高193米，地上39层，地下3层，建筑总面积约8.82万平方米，是深南大道上的地标建筑。

腾讯滨海大厦 位于深圳南山区科技园内，2011年启动建设，定位为腾讯全球新总部大楼，大厦包括南北两个塔楼和三道连接层，总建筑面积约35万平方米。2017年11月28日，滨海大厦正式投入使用，腾讯员工搬入新总部办公。

腾讯前海大厦 (腾讯数码大厦) 是腾讯在深圳市区建设的第三个业务据点，其坐落于南山区前海桂湾片区深港商务中心的核心地段，该大厦占地面积约2.5万平方米，总建筑面积约30万平方米，规划有两栋超高层塔楼及连接裙房。据报道，该大厦2017年开工，2022年已经进入精装修阶段。

此外，腾讯还在建设一个更加宏伟的被称为 企鹅岛 的全球总部。该项目坐落于深圳市大铲湾，用地面积约80.9万平方米，开发规模约200万平方米，规划有研发用房、宿舍、商业用房、科技展馆、机房等，项目2021年6月开建，总投资高达370亿元，计划2026年11月竣工。

腾讯控股2022年度第三度财报显示，截至2022年9月30日， 集团共有108836名雇员，去年同期为107348名， 三季度总酬金成本为273.90亿元，较去年同期的259.63亿元有所上涨。

是否需付违约金？不一定

那么，腾讯提前退租是否需要支付违约金？关键在于，有无提前告知。

长期服务于企业空间管理的洞鉴咨询CEO刘龙介绍，一般而言，乙方（企业）如果突然退租，可能无法索回押金，且会被甲方（房东）要求支付违约金，虽然后者有时被认为是不合理的，但在业内也是较为常见的操作。通常来说，押金为2-3个月租金，违约金为1-3个月租金不等，具体金额取决于合同约定和双方协商。

不过，如果企业能够按照合同约定的「提前量」与甲方沟通，乙方就有望顺利拿回押金，并且因为不触发违约条款，也无需支付违约金。

目前，据媒体报道，在朗科与腾讯的合同约定中，这个「提前量」可能是6个月。「如因腾讯科技业务发生重大调整，需对承租物业进行调整时，需提前六个月书面通知公司退租，如腾讯公司按本条约定方式退租，有关退租行为不视为违约。」对于腾讯方面是否为提前通知，现未可得知。

据刘龙介绍，大部分企业并没有空间规划的专职岗位，或者空间决策主要取决于业务决策，由此导致告知期过短，甲乙双方均遭受经济损失的情况并不鲜见，甚至有协商不成对簿公堂的双输局面出现。

另外，据业内人士介绍，在需求增量不足的当下，招揽新租户的难度大增，大面积退租会对房东们尤其是「二房东」造成致命冲击，不少房东采用降低价格、延长免租期等留客策略，以保证现金流。

标签：万平方米滨海大厦合同约定

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